北京十年房价回顾 回顾近十年北京房价北京房价上涨变动-张家界房产网

北京十年房价回顾 回顾近十年北京房价北京房价上涨变动

扫码手机浏览

中国的情况也是这样吗?

本文以北京为例,分析了一个城市不同地区房价上涨的差异,并考察了其背后的逻辑及其影响因素。数据来源主要包括2009-2019年3月底北京市房管局登记的1336套新房交易记录,2011-2019年4月的53.3万套二手房交易记录。

01

过去十年,北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机

1)从新房来看,2009-2018年北京新房均价从1.4万元/平上涨到5.5万元/平,上涨3.9倍,远高于全国新房均价上涨1.9倍,高于M2上涨3.0倍;月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值。当成交量继续超过6000套时,房价就会大概率上涨。

2)从二手房来看,2011-2018年二手房年均增长12.5%,略低于同期新房年均增长12.7%;二手房总价年均增长15.8%,低于同期新房总价年均增长18.4%。月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值。

3)居民收入和产业发展与地区房价密切相关。2018年人均可支配收入、第三产业比重与新房均价的相关系数分别为0.93和0.83,与新房均价的相关系数为0.82。

02

不同地区增长率的差异:城市规划、工业发展、优质公共资源的分配和人口流入

1)行政区域和板块的区别。新房:2009-2018年,门头沟区、昌平区、顺义区分别以年均23.8%、21.7%和21.4%的增幅位居北京市前三。门头沟区是距离中心城市最近的生态保护开发区,磁悬浮列车S1线的开通提高了内外可达性;昌平区以科技创新为发展重点,人跟行业。2010年至2018年,累计净增44.7万人,居北京各区首位。二手房:2011-2018年,西城区、昌平区、顺义区、东城区排名前四,年均增长率分别为16.1%、16.1%、14.1%和13.2%。东西城区作为首都的核心功能区,集中在高端产业,拥有丰富的优质教育和医疗资源。行业:2009年至2018年,李泽、北通州、方庄、北朝洋的新房年均增长率分别为23.9%、22.4%、21.4%和21.1%,居行业前十位,得益于良好的城市规划。其中,李泽板块定位为金融商务区,各大房企打造“内城第一区”。

2)环距差增大。环线:2009-2018年期间,六环、五六环、四五环、三四环、三环外新房均价分别上涨20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%。五环路得益于城市空间的扩张,年均增幅高于五环路。距离:2011-2018年,距离天安门广场3公里、5公里、10公里、15公里、20公里的建筑物年均增长率分别为18.0%、15.8%、15.9%、16.1%和17.6%。3km以内,土地供应紧张,公共资源丰富,行业高端,年均增长排名第一;主要有朝阳、海淀、丰台、石景山区,距离天安门广场5-15公里,2015-2018年共减少96.7万人。教育医疗优势减弱,一般行业缓解。距离天安门广场20公里,房价低。2011年房地产均价1.5万元/平,明显低于北京同期二手房均价。随着地铁线路的延伸,交通的可达性改善了住宅的功能。

03

1)根据云房数据统计,

2017年,海的住房升水率

2)小学质量、产业发展、住房质量决定了学区住房年均增长。以“东、西、海三朝”一级小学和二级小学的所有划线房屋为学区,剔除交易数据缺失的学区,共选取246栋建筑进行分析。2012年至2018年,一级小学和一级二级小学年均增长率分别为16.9%和17.6%,高于“东西海王朝”二手房年均增长率13.8%。一级小学学区增速低于一级中学,是因为一级小学学区总价大,部分一级中学教学实力和初中并不弱。行政区划方面,2012-2018年西城、朝阳、海淀、东城学区房年均增长率分别为18.9%、17.3%、17.2%、16.2%。从年龄和面积来看,2012-2018年,老危房小学区年均增长率为17.6%,比非老危房小学区高16.8%。

3)招生政策的调控导致了学区的一定降温。通过对28处房产的抽样分析,2017年6月朝阳区实施“多校抄写员”后,到2017年底,学区房下降了6.0%,二手房同期下降了1.8%;东城区2018年6月实施“多校抄写员”后,到2018年底,学区房下降了5.0%,二手房同期上升了3.3%;2019年1月海淀区实施“多校划线”后,到2019年第一季度末,学区住房下降6.0%,同期二手房上升2.0%。

04

1)住房离地铁站越近,年均涨幅越大。在距离地铁站500米范围内,选取96栋建筑进行分析,包括“地铁主屋”、“准地铁屋”、“近地铁屋”和“非地铁屋”。2011-2018年,常规地铁房年均增长率为16.2%,准地铁房年均增长率为15.2%,近地铁房年均增长率为15.1%,非地铁房年均增长率为14.1%。

2)离地铁站越近,施工阶段和开通前后增加越大。2011-2018年期间,建设阶段地铁房平均增长24.1%,准地铁房增长23.6%,近地铁房增长22.9%;开通前后(开通前1年年末至当年年末),地铁房在建

平均涨幅26.1%,准地铁房24.6%,近地铁房15.2%,住房距地铁站越近,年均涨幅越大。

05

结论:核心地区住房类似蓝筹股,靠近中心的外围地区住房类似成长股

城市内部不同地段住房价格是住房质量、周边产业、交通和公共服务资源的映射。核心地区高端产业集聚、优质公共资源富集、交通便利,相关住房类似绩优蓝筹股,价格走势稳健。靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高,相关住房类似成长股,涨幅较大。

总的来说,大都市圈、地铁房、学区房、受益于城市外扩的地区涨幅更大。

风险提示:北京市新房样本较少、部分学区房缺少成交数据,存在代表性偏差;因数据限制,分析时期最长为10年,结果与更长期情况有差异。

来源|恒大研究院任泽平熊柴

起飞

房导俱乐部群来啦!